Come funziona la comunione ereditaria e cos’è?
Scopriamolo nei seguenti contenuti.
1. COS’È LA COMUNIONE EREDITARIA
Quando manca una persona, il suo patrimonio (vedi articolo “‘eredità”) si trasferisce ad un altro o ad altri soggetti.
Se l’eredità è devoluta a più soggetti (esempio: figli e al coniuge), ciascuno è contitolare dei beni dell’asse ereditario.
Ha origine così la comunione ereditaria: a ogni coerede “spetterà unicamente una quota astratta dell’eredità”
ESEMPIO
Casa e conti correnti lasciati ai figli e al coniuge: ognuno riceverà una percentuale dei beni.
La comunione è una contitolarità tra gli eredi del patrimonio ereditario: esiste prima che venga conclusa la divisione dei beni.
La gestione della comunione su beni mobili, quali ad esempio i conti correnti o oggetti comporta una soluzione agile.
Pensiamo al conto corrente. È improbabile che i coeredi mantengano la comunione: è più pratico raccogliere ciascuno pro quota i denari.
Stesso discorso si può applicare agli oggetti appartenuti al de cuius.
Può invece presentarsi come più articolata la comunione sugli immobili.
2. LA COMUNIONE EREDITARIA SUGLI IMMOBILI.
a. DIRITTI E UTILIZZO.
Cosa succede, se per effetto della successione più coeredi sono contitolari di uno o più immobili?
Quali sono i rispettivi diritti?
Ciascun coerede/comproprietario ha il diritto di utilizzare il bene in comune.
Le uniche condizioni da rispettare, per esercitare il diritto sono:
- l’utilizzo personale dell’immobile non deve alterare la destinazione d’uso.
- Il coerede che utilizzi l’immobile non deve impedire agli altri coeredi di farne un uso uguale
b. ESCLUSIONE DAL GODIMENTO DEL BENE IMMOBILE: L’INDENNITÀ DI OCCUPAZIONE
Cosa succede se il coerede esclude gli altri dal godimento del bene?
Pensiamo alla casa lasciata in eredità a due fratelli: uno la abita e impedisce all’altro di utilizzarla.
Pensiamo, ancora, ad un immobile di villeggiatura lasciato in eredità da un nonno ai 4 nipoti e utilizzato esclusivamente da uno solo di questi, che impedisce per tutto l’anno agli altri di goderne o, come sopra, ad esempio di metterlo in locazione nel periodo estivo e trarne una rendita per tutti.
Se un erede esclude gli altri coeredi dal godimento dell’immobile, questi hanno diritto a richiedere un’indennità di occupazione nei confronti del coerede “escludente”.
L’indennità di occupazione è dunque una somma che serve a compensare i coeredi del mancato godimento del loro diritto.
È una somma di norma parametrata a un canone di locazione.
Per conteggiarla, si assumerà come parametro il canone di locazione di un immobile di pari categoria e della stessa zona dell’immobile in comunione e l’importo si dividerà secondo le quote.
AD ESEMPIO:
Fatto euro 1.000,00 il canone di locazione di un immobile di pari categoria e stessa zona, e considerati 4 gli eredi, l’indennità di occupazione per i 3 eredi esclusi dal godimento del bene sarà di € 250.00/mese per ciascuno.
Come ti devi comportare rispetto al tuo diritto all’indennità di occupazione?
Devi sapere che la richiesta di indennità è bene che sia tempestiva: il diritto all’indennità, infatti, matura solo dal momento della sua richiesta formale.
Se per qualche mese o anno hai tollerato che un altro coerede utilizzasse in via esclusiva, anche contro le tue richieste informali (non scritte), l’immobile in comunione, ma non hai mai richiesto l’indennità di occupazione, la successiva richiesta non ha effetto retroattivo.
Il periodo precedente la formale richiesta di indennità di occupazione, pertanto, sarà una perdita economica secca.
Questo schema è confermato dai Tribunali
“In tema di comunione, si precisa che solo dalla espressa richiesta di utilizzo turnario del bene da parte di un comunista deriva l’obbligo di versamento di una indennità di occupazione da parte di quello che, continuando l’utilizzo in via esclusiva, abbia negato il pari diritto del comproprietario”
ed è confermato dalla Cassazione:
“In materia di comunione del diritto di proprietà […] il comproprietario, che da solo ha goduto del bene, deve corrispondere agli altri partecipanti alla comunione i frutti civili con decorrenza dalla data in cui gli perviene la richiesta di uso turnario o comunque di partecipazione al godimento da parte degli altri comunisti”.
c. GESTIONE E SPESE DELL’IMMOBILE IN COMUNIONE
Il diritto di amministrare il bene in comunione ereditaria spetta a tutti i comproprietari.
L’immobile, come sappiamo per esperienza, richiede nella sua gestione sia atti di amministrazione ordinaria, semplicemente tesi a conservare e mantenere il bene, oltre che a garantirne il miglior godimento per tutti i titolari e gli atti di amministrazione straordinaria.
Questi ultimi, imprevedibili sia nell’ipotesi della loro verificazione, sia nella loro portata e quindi non predeterminabili nel loro importo.
ATTI DI ORDINARIA AMMINISTRAZIONE.
Devono essere deliberati dalla maggioranza dei coeredi, calcolata secondo il valore delle rispettive quote.
La maggioranza così formata è vincolante anche per i comproprietari dissenzienti.
ATTI DI STRAORDINARIA AMMINISTRAZIONE.
Gli atti di straordinaria amministrazione pretendono una maggioranza qualificata.
Perché siano vincolanti e quindi efficaci verso tutti, devono essere deliberati a maggioranza di almeno due terzi del valore complessivo dell’eredità.
Da questo schema resta esclusa l’ipotesi di atto straordinario per eccellenza, ovvero la vendita della casa: questa decisione deve essere assunta dai coeredi all’unanimità.
Se non vi è accordo totale, è necessario avviare le procedure formali (link) di divisione e scioglimento della comunione.
Trova una eccezione nel vincolo di maggioranza qualificata, quell’atto straordinario, che risulti necessario e urgente per la conservazione stessa del bene.
Quando l’attesa per raccogliere la maggioranza potrebbe pregiudicare l’immobile e i relativi diritti, il coerede può agire, se possibile informando gli altri, anche senza raccogliere le descritte maggioranze.
SPESE DI GESTIONE DELL’IMMOBILE.
Tutti i coeredi comproprietari sono tenuti a sostenere le spese di gestione dell’immobile in comunione.
Ogni coerede è però obbligato esclusivamente in proporzione al valore della propria quota ereditaria.
Ogni comproprietario può sostenere di propria iniziativa le spese per la manutenzione dell’immobile.
Se le spese sostenute e anticipate non sono necessarie, non potrà tuttavia esserne chiesto il rimborso agli altri comproprietari, se la spesa non è stata deliberata secondo le maggioranze descritte nel precedente paragrafo.
Se sono state pagate spese necessarie, anche se non urgenti, invece, il comproprietario che ha anticipato le spese ha diritto a richiedere il rimborso.
I Tribunali ritengono spese necessarie e urgenti, che fanno sorgere il diritto al rimborso per il coerede che le abbia anticipate anche senza previo accordo e/o maggioranza, quelle spese per garantire la sicurezza o l’integrità dell’edificio o delle persone.
Ad esempio:
- riparazioni di perdite d’acqua che causano infiltrazioni in altri appartamenti;
- interventi su impianti elettrici o del gas che espongono il bene a un pericolo imminente;
- opere di messa in sicurezza di parti pericolanti della struttura;
- disinfestazioni o derattizzazioni urgenti.
In ogni caso, il coerede che assuma l’iniziativa deve:
- informare tempestivamente gli altri coeredi dell’intervento effettuato e delle relative spese;
- documentare dettagliatamente le spese sostenute, esibendo le fatture e le ricevute;
- dimostrare l’urgenza e la necessità dei lavori, con prove concrete del pericolo imminente o del danno grave che si sarebbe potuto verificare in caso di mancato intervento.
3. DIVISIONE DELL’IMMOBILE IN COMUNIONE
La comunione ereditaria non è un vincolo a vita tra i coeredi.
Hai una casa in comunione con i tuoi fratelli o con i tuoi genitori? Non sei obbligato a rimanere nella comproprietà in eterno.
È, infatti, sempre possibile dividere e sciogliere la comunione ereditaria.
Puoi quindi svincolarti dalla comunione vendendo la tua quota agli altri coeredi/comproprietari, o a un terzo (rispettando, in determinati casi, il diritto di prelazione degli eredi).
Oppure, in accordo con gli altri coeredi potete decidere di vendere l’intero immobile a terzi, dividendo la liquidità ricavata secondo le vostre quote ereditarie.
Proprio in forza del fatto che non sei obbligato a rimanere nella comunione, se la vendita della tua quota agli altri coeredi o la vendita dell’intero immobile a terzi sono opzioni che non trovano l’accordo degli altri comproprietari, puoi rivolgerti al Tribunale, per chiedere la divisione e lo scioglimento della comunione ereditaria.
Puoi leggere un approfondimento sulla divisione ereditaria nel contenuto dedicato e un video dell’avvocato Tronca.
